最近，西安土拍市场热度明显高涨。

(资料图片仅供参考)

高新区，两宗地相继摇号，多家房企争抢，短短半个月，3宗万元地诞生！

港务区，推出4宗居住用地，其中，起始楼面价最高8250元/㎡，有望成为区域新晋“地王”。

地价破纪录的同时，房价天花板势必被刷新，未来港务区上车门槛也会随之攀升！

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港务区，作为西安楼市的新房供应主力区域，备受市场关注。

其中，起步最早、发展最快速的当属奥体板块，如今各项优质生活配套已趋近成熟。

（港务区奥体板块范围示意）

城市界面上，奥体中心一场两馆、“长安系”建筑、10大企业总部等地标建筑群林立，加之毗邻8.17公里的灞河岸线和3000亩全运湖稀缺生态资源。

交通上，地铁14号线和3号线双地铁交汇。更有铁一中陆港小学、陆港中学等名校聚集，未来还有华润万象城、交大第一附属医院陆港医院等陆续建成。

随着一系列优质资源、成熟配套加持，奥体板块地价明显上涨。

近期，4宗新挂牌土地出让，其中GW1-21-9地块起始楼面价最高8250元/㎡，限价楼面价超9000元/㎡。

该宗地楼面地价高于山东健康此前摘得的楼面价8175元/㎡，将刷新区域地价。

为了解这个新“地王”的真实面貌，我们专门去实地进行实探：

（4月11日 地块GW1-21-9实景拍摄）

该地块位于港丰路以北、和悦路以东，属于奥体板块核心，距地铁3号线双寨站约300米，约900米便是奥体中央公园，位置优势相当明显。

从现场可以看到，整体面积不大（约34亩），总体上比较平整。

（4月11日奥体中央公园实景拍摄）

地块北侧一路之隔是华润万象城 ，据现场工作人员介绍，“预计今年年底将竣工开业。”

（4月11日 万象城市综合体实景拍摄）

目前地块周边暂无在售新房，邻近华润置地未来城市，目前二手房挂牌均价2万+/㎡。

该地块东南侧紧邻的是另一宗地--GW1-21-11，面积约40.95亩，起始楼面价也超过8000元/㎡。

另外两宗待出让的地块GW1-15-8和GW2-4-11，均位于奥体中心以北，周边有铁一中陆港小学、中学，交大一附院陆港医院 （在建） 等配套。

奥体北板块，还有今年龙翔控股集团两次出手摘得的住宅地块，楼面价7689/7730元/㎡。

龙翔控股集团地块位置示意

据了解，龙翔1月份拿的GW1-15-5这块地已举行开工仪式，有消息称该项目将打造“第四代住宅”。

很明显，随着高价地的密集供应，未来奥体板块改善趋势将会更加突出。

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作为近几年发展迅猛的板块，回看港务区的地价，可谓是一路见涨。

2018年1月，华润、绿城首次摘地的价格基本在270万元/亩，楼面地价在2000元/㎡左右。

2019年7月份，华润、金地在该板块摘地价格已经达到700万元/亩，楼面地价4000元/㎡以上，较2018年地价翻倍！

2021年，欧亚大道以西奥体板块暂无土地供应。

2022年下半年，新出让地块楼面价已超过1000万元/亩。

山东健康、绿城、龙翔2022年底到今年3月份摘得地块在1300万元/亩左右，楼面价普遍在7700元/㎡以上！

2023年，结合即将挂牌出让的地块，起始楼面价高达8250元/㎡。

照此计算，5年时间奥体板块地价上涨约4.6倍！

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目前，奥体板块在售新房很少，且以大面积的高端改善产品为主。

比如融创·望江府以及后期加推的中粮奥体壹号，还有绿城丹桂苑等，均是140㎡以上的大户型，改善属性凸显。

①融创·望江府：少量在售，均价20759元/㎡。

（4月11日融创·望江府沙盘实拍）

据现场踩盘了解，项目目前所剩房源不多，在售面积约225-290㎡。

②绿城西安全运村：六期绿城丹桂苑预计5月底登记。

同处奥体板块北部的绿城全运村，由于目前一期到五期房源均已售罄。

小区目前二手房 挂牌均价2.1-2.56万/㎡不等，价格最高的是甘棠苑南苑，挂牌均价25561元/㎡，近90天成交最多的是采薇苑，成交12套。

（图片源自贝壳找房 ）

据置业顾问介绍：“六期绿城丹桂苑预计今年5月底会启动前期登记，具体开盘时间要等施工进度。”（后期以官方公布为准）

据公开信息显示，绿城丹桂苑规划13栋住宅+1所幼儿园，2T2户、2T4户设计，面积约143㎡、176㎡，社区改善属性纯粹，后期改善类家庭置业可重点关注。

（绿城丹桂苑效果图 来自网络 ）

—结语—

作为港务区城市兑现力强、楼盘热度高的奥体板块，伴随楼面价持续迈向8000元/㎡大关，产品从刚需转变为刚改、改善大户型，奥体片区将全面进入改善时代。

还有今年西安北跨的全面启动，有效增强奥体板块的配套醇熟度和居住氛围提升，板块价值也会随之加快兑现。

未来港务区，留给刚需置业的机会只会越来越少。

对于未来奥体板块房价，大家还有什么想法或者意见？可以在评论区留言。

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